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[임대차 해외는] ③ 임대료 비싼 뉴욕, 임차인 보호는 사회주의 뺨쳐

  • 관리자 (jlcom)
  • 2020-08-07 09:14:00
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뉴욕서 50년째 임대료 동결 주택...전체의 1%
임대인, 월세 못내도 함부로 계약해지 어려워
도심 한가운데 공공주택 보급

권혜미 뉴욕 통신원.
[오피니언뉴스=권혜미 뉴욕 통신원] 전 세계에서 가장 집값이 비싼 도시 중 하나인 뉴욕 맨하탄에서 방 1개인 아파트 가격은 평균 92만5000달러(약 10억원)이고, 임대시 평균 월세는 3710 달러(월 약 420만원)이고, 매매가는 92만5000 달러(약 10억원)다.

맨하탄에서 자동차로 30분 이내이고 상대적으로 저렴한 주택 지역, 퀸즈의 경우 평균 월세는 2250 달러(약 240만원)이고 매매가는 65만 달러(약 7억원) 수준이다. 

뉴욕 주택 문화가 한국과 비교시 눈에띄게 다른 점이 있다면 월 기준 주택 임대료는 월등히 비싸지만, 매매가격은 비슷하거나 약간 저렴하다는 점이다.  또 다른 점이 있다면 뉴욕을 비롯한 미국은 전세 문화가 없고, 집을 소유하고 있는 사람들보다 월세로 거주하는 사람들이 더 많다는 것이다. 

부동산 임대료가 비싼 뉴욕 시에서는 대부분의 빌딩을 개인이 아닌 부동산 관리 회사들이 소유하고 있다.

개인이 분양을 받는 한국식 아파트인 콘도 (Condo)는 도시 개발 규제가 복잡하고 개발 프로젝트를 런칭하는 것이 까다로워 공급량이 많지 않고, 월 1000달러가 넘는 관리비와 연 4회, 분기마다 내야되는 재산세(매년 집값의 1~2%), 각종 보험료 때문에 집을 소유하기 보다 자발적으로 월세를 선택하는 사람들이 많다. 

따라서 부동산 회사가 체계적으로 관리해 건물 전체가 렌트만 주는 빌딩들이 뉴욕시 주거 공간의 대다수를 차지하고 있다.

뉴욕 시는 이제 고속성장이후 정점 부근에서 성장이 정체된 시장 이지만, 여전히 전 세계 큰 손들이 현금을 들고 몰려오는 인기 시장이다. 주택의 경우 매매 평균 단가와 관리비용 부담이 커서 한국 처럼 집값 상승을 기대하고 개인이 투자하기에는 투자 수익이 다른 지역의 부동산 혹은 주식 시장보다 크지 않다.

상황이 이렇다보니 개인 투자자에게는 덜 매력적인 시장이기도 하다. 즉 부동산에 대한 투자가치가 주식시장에 한참 미치지 못한다는 인식이 투자자 저변에 깔려있다.   

오랫 동안 민주당의 텃밭이었던 뉴욕 주의 진보적인 분위기 속에서 지난 10년 동안 3선 주지사인 쿠오모와 재선 시장인 드 빌라지오는 대기업인 부동산 회사보다 개인 세입자의 권리를 보호하기 위한 다양한 법안을 통과시켰다. 이에 부동산 업자와 주택 소유자의 불만은 높지만, 임차인 보호에 초점을 맞춘 부동산 정책은 최근까지도 지속적으로 진화하고 발전하고 있다.

최근 한국에서 임대차 3법이라 불리는 부동산법안이 통과된 후 야당을 비롯한 일부에서 사회주의적 발상이라는 비판이 나오고 있다. 그들이 자본주의 첨병이라는 뉴욕의 임대차법을 접해 본다면 뉴욕은 사회주의가 만연해 시장 질서를 무너뜨리는 도시라는 비판을 피할 수 없을 것이다.     


뉴욕시에는 1947년 이전 지어진 건물에 1971년 이전 입주했던 임차인들에게는 당시 임대료만 받도록 한 '렌트컨트롤법' 등이 있어, 고령의 임차인들을 보호하고 있다. 사진=연합뉴스.
뉴욕, 50년째 임대료 동결 아파트 만 전체 1%

앞서 언급한 뉴욕 시의 집 값을 시민들의 평균 임금(월급 약 300만원)과 견주어보면 뉴욕시 주택 월세는 일반 서민이 감당 할 수 있는 정도가 아니다. 따라서 부자이고 소득 수준이 높은 사람 만 뉴욕 시에 거주할 수 있을 것이라고 오해할 수 있다. 그러나 실상은 그렇지 않다.

도시 거주자의 인종적, 경제적, 사회적 다양성을 유지하기 위해 저소득자와 다인종, 노인과 임차인의 권리를 강력하게 보호하는 부동산 정책이 시행되고 있기 때문이다. 

임차인 보호법 중 가장 대표적인 것은 ‘렌트 컨트롤(rent control)’과 ‘렌트 스테블라이즈 (rent stabilized)’ 아파트 정책이다.

렌트 컨트롤은 100년이 넘은 고층 건물이 즐비한 뉴욕에서 1947년 이전에 지어진 빌딩 중 1971년 이전에 렌트한 거주민의 경우 본인이 원할 때까지, 입주 당시 가격으로 임대해서 살 수 있도록한 제도다. 이렇게 시장 가격보다 훨씬 저럼한 아파트는 뉴욕시 전체 임대 주택의 1%를 차지 한다. 

이러한 뉴욕의 대표적인 임차인 보호 규정 때문에 방 3개 (거실포함)짜리 아파트의 평균 월세가 5000 달러가 넘는 건물에서 1971년 이 전에 들어온 70대 노인은 400 달러만 내고 살고 있고, 90년대에 들어온 가족은 2500 달러를 내는 아이러니가 종종 생긴다. 하지만 이에 대해 법적으로 문제를 제기하는 뉴요커는 아직까지 단 한 명도 없었다. 임대료를 꾸준히 내면서 오래 거주한 사람들이 이익을 보게 한다는 것에 대해 사회적 합의가 이뤄졌기 때문이다.  

또 다른 임차인 보호법인 '렌트 스테블라이즈'는 1974년 이전에 지어진 건물에 대해 임대료를 시 정부가 정한 상한선 이상으로 올리지 못하도록 하고 있다. '렌트 스테블라이즈' 아파트의 경우 뉴욕시 전체 아파트의 50%인 100만채 정도에 적용된다. 임대하려는 아파트가 '렌트 스테블라이즈' 적용 대상 여부는 공개된 시 정부 인터넷 사이트에서 쉽게 검색이 가능하다.   

'렌트 스테블라이즈'에 적용되는 아파트의  월세  상한선은 2700 달러이고 이런 아파트들의 월세는 시 정부가 정한 이상으로 올릴 수 없다.


뉴욕시가 공급하고 있는 공공주택 전경. 사진=연합뉴스.
뉴욕, 도심 한가운데 공공주택 

이와 함께 뉴욕시의 경우 소득의 30% 이상을 월세에 사용하지 않도록 저소득층을 보호하는 ‘저렴한 공공주택 (Affordable housing)’ 정책도 마련돼 있다. 시 정부가 소유하고 있는 공공주택을 저소득층에게 제공하는 정책이다.  

도시 평균 소득의 80프로 이하의 소득 가구 (주로 노인과 소수 인종)에 대해서 정부가 직접 주택 보조금이나 공공 주택을 제공한다.

시는 새로운 건축 프로젝트에서 허가를 용이하게 해주고 용적률을 높여 주는 대신, 해당 건물의 20%를 저 소득층에 추첨으로 제공하는 정책을 쓰고 있다.

이는 이번에 한국에서 통과한 임대차 3법에서 강남 은마아파트, 현대아파트 등 재개발 사업 규정과 비슷한 부분이다. 다른 점이 있다면, 뉴욕에선 같은 건물내 공공아파트라고 해서 한국처럼 출입구가 다르거나, 어린이 놀이터가 다른 위치에 있는 등의 차별이 없다는 것이다.  

현재 뉴욕시의 공공 주택은 뉴욕 전체 아파트 공급의 8.2%를 차지하고, 전체 인구의 12.4%가 시세 보다 훨씬 저렴한 공공 주택에 살고 있다. 이런한 정책을 통해 소득 수준이 높은 고속득층, 젊은 사람, 백인 뿐만 아니라 이민자를 포함한 다양한 인종과 사회, 경제적 계층이 뉴욕시에서 어울려 살면서 도시의 다양성과 문화를 유지할 수 있도록 한다.  

이러한 강력한 저소득층 임차인 보호 정책에 더해 일반 주택에도 월세를 밀리거나 집 주인과 갈등이 생겨도 소송이 빈번한 미국에서 임차인을 내보내기는 쉽지 않다.

임차인 권리가 우선인  뉴욕

임차인이 월세를 밀리지 않았다면 집주인이 거주민을 내보내기가  매우 어렵다. 

인종 차별 금지와 인권 보호 정책이 강력한 미국에서 집 주인과 갈등이 생기더라도 임차인이 온갖 핑계를 들어 소송을 시작하면 소송이 끝날때 까지 내보낼 수가 없다.

만약 임차인이 ▲임신 중이거나 ▲어린 자녀 있거나 ▲65세이상 노인인 경우 월세를 내지 못하는 경우에도 인권법에 의해, ▲동성애자거나 ▲소수 인종인 경우 차별법을 적용하면서 임차인을 보호하고 있다. 심지어 월세가 밀려 임대인이 소송을 제기하는 경우 임차인은 소송이 끝나지 않았다면 소송이 진행 중인 최대 3년동안 월세를 단 한 푼도 내지 않아도 된다.  

임대인의 권리도 보장...임차인 심사 까다로워 

뉴욕시의 임대차 법안이 임차인 위주로 강화된 까닭에 임대인의 리스크 관리 차원에서 집주인이 임차인을 심사하는 기준은 매우 엄격하다. 월세를 얻을 때 연간 소득이 월세의 40배 이상임을 증명하고 금용 기관 신용 등급이 특정 점수 이상이어야 하며, 이전에 살고 있던 집 주인으로 부터 이전에 월세를 밀리지 않았고 양심적인 임차인이 였다는 추천서(레퍼런스)편지도 있어야 한다. 

또 아파트내 소음 등으로 소송이 빈번한 뉴욕에서는 돈 만 있다고 원하는 집을 살 수 있는 건 아니다.  아파트를 구입하려고 할 때 매입자는 입주민 대표 협의회의 엄격한 심사 (소득, 직업, 가족 구성원, 강아지가 잘 훈련됐는지 면접)를 받아야 한다. 

월세가 비싼 뉴욕 시를 떠나 근교에 가족을 위한 주택을 매입할 경우, 신용등급이 중요하다. 미국은 한국과 마찬가지로 신용 등급에 따라 모기지 금리가 달라진다. 보통 연 3% 대로 30년 상환 모기지를 받을 수 있는데 최근 들어선 코로나 사태 이후 모기지 이율이 2%대로 떨어 졌다.

집을 구매 할때 보통 집세의 20%만 현금으로 내고 신용 점수만 잘 갖춰져 있으면 부부가 일을 할 경우 연간 소득의 2.5배의 모기지를 받아서 30년에 걸쳐 상환할 있기 때문에 집을 구매하는것이 어려운 일은 아니다. 또 모기지론 이자는 연말에 소득공제 대상이 돼 직장인들의 경우 모기지를 활용해 집을 구매하는 사례도 적지 않다.

미국은 치안과 출퇴근 교통 상황이 동네마다 다르고 공립 학교 예산이 동네 재산세로 정해지기 때문에 학군에 따라 집값이 천차 만별이다. 그러나 차로 이동하는 교외 주택가의 경우 개인의 경제 상황에 따라 집을 구매하는 것은 선택의 문제지 서울에 집중된 한국보다 경제적인 부담이 크진 않다. 

소득없는 외국인· 유학생에겐 1년치 임대료 받아 

신용 점수가 없는 외국인이나 소득이 없는 학생의 경우, 집주인이 요구하는 소득 증명이나 신용 점수 증명이 안되기 때문에 이전에는 보증인을 세우거나 월세 1년 치를 현금 보증금으로 내야 입주를 할 수 있었다. 하지만 지난해 드 블라지오 시장이 이를 불법으로 규정하고, 보험 회사들이 1년치 월세를 미리받아 임대인에게 납부하는 새로운 제도를 내놨다.

소득이 없는 입주민이 1년 치 월세를 보험 회사에 내면 보험 회사가 매달 임차인을 대신해 임대인에게 월세를 지급하는 정책이다.  이 때 임차인은 보험회사에 임대관리 수수료를 지급해야 한다. 

최근 몇년 동안 임차인 보호법이 지나치게 강화되서 부동산 업자들이 수익율이 줄어 들어 신규 주택 건설이나 기존 주택의 리노베이션에 대한 인센티브가 없다는 시장의 지적도 많다.  

또한 뉴욕커는 비싼 월세와 매년 2%씩 상승하는 월세에 더해 이사 시 부동산 복비에 대한 부담도 상당하다. 온라인 부동산 업체에서 물건을 찾고 가격 비교를 한다고 해도 월세의 1.5배나 한달 월세를 복비로, 매물의 경우 집 판매자가 집값의 3~6프로를 복비로 지급해야 한다. 추가적으로 1프로를 변호사비로 지출해야 한다. 거래세과 보험 까지 더하면 거래세가 비싸서 주택을 쉽게 사고 파는 것도 수지에 맞는 일은 아니다.  
 
한국에서 부동산 가격의 급등과 급격한 규제 변화로 인해 사회적 불만과 불안이 증가하고 있다. 기존의 부동산 불패 신화가 깨지고 중산층의 자산 증식 수단으로써 부동산의 효용이 떨어지는 데에 대한 심리적 불안함도 이해할 만하다. 뉴욕과 같이 성장이 더디고 성숙했으며 규제로 공급이 한정적인 시장에서는 부동산 투자로 개인이 투자 수익을 얻는 것은 어렵다. 

최근 국회를 통과한 한국의 임대차 3법을 보면 뉴욕의 임대차 법과 유사한 부분이 적지않다. 자본주의의 총아인 뉴욕시의 임차인 보호 정책을 들여다보면 한국보다 더욱 사회주의적인 정책이 많아 놀랄 때가 있다. 뉴욕의 부동산 정책이 정답은 아닐 수 있지만 뉴욕시와 시민들은 집이 투기의 수단이 아니라 시민이라면 가질 수 있고 가져야만 하는 권리라고 생각하는 하고 있다.  

출처 : 오피니언뉴스(http://www.opinionnews.co.kr)
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