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'폭망' 예상 깨졌다…코로나 만난 오피스시장 뜻밖의 진화

  • 관리자 (jlcom)
  • 2020-10-12 13:09:00
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[함현일의 미국&부동산] 뉴노멀 시대의 오피스 생존 전략
 
[땅집고] 국내 최대 공유오피스 체인인 패스트파이브. /패스트파이브

“여전히 물음표입니다.” 얼마 전 온라인으로 개최된 한 글로벌 부동산 컨퍼런스에서 한 패널이 오피스 시장에 대해 한 말이다. 코로나 시대에 가장 영향을 많이 받은 호텔과 리테일은 상처가 큰 만큼 진단과 전망이 어느 정도 가능하다. 위기 극복을 위해 발빠른 대응이 필수이기 때문이다. 물론 2~3년 후 반등을 예고하는 호텔과 달리, 리테일은 장기적으로 장밋빛 전망을 찾아보기 어렵다. 반대로 안정적 자산으로 평가받는 멀티패밀리와 데이터센터, 물류창고는 시장에서 뜨거운 관심을 한몸에 받고 있다.

그런데 오피스는 예측하기가 쉽지 않다. 그래서 물음표다. 포스트 코로나 시대에도 일상화된 재택근무로 오피스 수요가 줄어들지, 아니면 개인간 거리 확보를 위해 더 많은 공간이 필요할지 물음표다. 주변을 봐도 회사마다 정책이 다르다. 댈러스에 본사를 둔 한 대형 항공사는 내년 6월까지 재택근무를 연장한다고 발표했다. 통신장비를 다루는 한 IT(정보통신) 회사는 오피스 근무를 늘려, 격주로 회사에 출근하도록 하고 있다. 이러다 보니 전문가들도 판단을 보류한 상태, 지켜보는 중이다. 분명한 건 시장이 멈춰있지 않다는 것. 사무공간을 뉴노멀에 맞추고, 포스트 코로나를 대비하기 위한 노력은 계속되고 있다.
 

■오피스의 탈중심화
 
[땅집고] 최근 위성 오피스 실험을 진행 중인 바클레이즈 은행 영국 본사. /위키피디아

우선 오피스 위치에 대한 기본 개념이 흔들리고 있다. 일반적으로 인기 있던 오피스는 교통이 편리한 CBD(중심업무지구)다. 도심 고층 오피스가 코어 자산으로 분류된다. 대부분 직원은 출퇴근 시간 교통 체증을 뚫고 집과 회사를 오간다. 그런데 코로나19가 이런 오피스 형태를 바꿔놓을 것이란 전망이 나온다. 바로 탈중심화(de-centralization). 그렇다고 도심 오피스를 없애는 것은 아니다. 본사를 중심으로 직원들 집 주변에 여러 지역 허브 오피스를 두는 것이다. 영국계 금융회사인 바클레이즈(Barclays)는 도심으로 몰리는 직원들 혼잡을 줄이기 위해 여러 지역에 위성 오피스를 찾고 있다.

코로나19로 인해 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상됐던 코워킹(co-working)공간에 다시 관심이 높아지고 있다. 회사들이 장기로 임대 계약을 하지 않고도 지역 허브를 둘 수 있는 가장 빠르고 손쉬운 길이기 때문이다. 지난 9월 중순 열린 PERE 서울 서밋에 참석한 유럽계 한 투자 매니저는 패널 토론에서 “(최근 코로나 상황 아래) 회사들이 15년, 20년짜리 임대를 신규 계약하기는 쉽지 않다”며 “특정 지역에서 유연한 임대를 제공하는 공유 오피스가 역할을 할 수 있고, 이런 상황에 혜택을 누리는 산업이 될 수 있다”고 전망했다.

■신규 개발 뉴노멀 우선순위

신규 오피스 개발을 위한 우선 순위 고려 사항도 변하고 있다. NKF(Newmark Knight Frank)는 최근 리포트를 통해 코로나 이후 뉴노멀에 맞춰 오피스 개발도 변할 것이라고 전망했다. 필터와 환기 시스템을 개선하는 것은 기본이다. 터치리스 보안 시설과 자동문, 엘리베이터 수용 능력과 스피드 개선도 포함된다. 실내 디자인도 직원 건강에 중점을 두고 바뀐다. 세균을 막는 친환경 자재를 쓰고, 아픈 사람을 격리하는 공간도 마련한다. 감염 위험이 상대적으로 낮은 실외 공간 활용도 강조한다. 이미 대표적 공유사무실 회사 위워크(WeWork)는 실외에 업무가 가능한 공간을 늘리고 있다.

여기서 우리가 간과할 수 없는 사실이 하나 있다. 집은 오피스, 즉 사무공간이 아니라는 사실이다. 여러 미국 회사에서 재택근무 실시 후 직원들이 집에 효율적인 업무 공간을 마련하는 것을 재정적으로 지원했다. 필자도 듀얼 모니터와 키보드, 복사지, 사무용품 등을 지원받았다. 구글의 경우 직원 1인당 1000달러를 지급해 재택근무에 필요한 장비나 가구를 살 수 있게 했다. 하지만 충분치 않다. 재택근무 환경은 생각지 못한 의외의 문제를 야기하기도 한다. 바로 재택근무 계층 문제다. 월급이 상대적으로 많은 매니저 이상급들이 넓은 집에 충분한 업무 공간을 갖춘 반면, 일반 직원들은 침실이나 식탁에서 업무를 보고 있기 때문이다. 이는 업무 효율로도 이어진다.

■재택근무는 삶의 질에도 영향
 
[땅집고] 서울 중구 하나은행 본점 딜링룸에서 한 직원이 발열 체크를 하고 있다. /연합뉴스

오피스와 사무 공간의 분리 실패는 직원 삶의 질에도 영향을 미친다. IES에서 재택근무 중인 회사원 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 응답자 절반은 일과 삶의 군형에 대해 행복하지 않다고 답했다. 지난 4월에 실시한 조사에서 재택근무 후 목이나 어깨, 등에 통증을 호소하는 경우도 응답자의 절반 이상으로 많았다. 정신적으로, 육체적으로 쉽지 않다는 것이다. 외로움을 호소하는 이들도 많다. 이는 직원 소통 문제로도 이어진다. 화상 회의나 이메일로 모든 문제를 해결할 수는 없다. 주요 회사들이 오피스를 포기하지 못하고 뉴노멀에 맞추는 노력을 지속하는 이유다.

이런 노력을 필자의 회사에서도 엿볼 수 있다. 우선 입구에 리셉셔니스트가 아닌 체온 측정기가 직원들을 맞는다. 사무실 출근도 요일제로 나눠 최대한 많은 직원이 한꺼번에 나오는 것을 피하고 있다. 회의실도 더 철저하게 예약제로 운영하고, 수용 인원도 절반 이하로 줄였다. 카페테리아도 테이블당 한 명만 앉을 수 있다. 이런 오피스 모습이 여전히 낯설다. 그리고 아직 미래 오피스가 이런 모습일지 물음표다. 물론 아니길 바란다. 포브스가 최근 관련 기사에서 밝혔던, “오피스는 죽지 않는다. 다만 진화 중이다.”
 
출처 - 땅집GO
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